A MRV está fazendo uma mudança silenciosa na forma de financiar seu crescimento no Brasil. No segundo trimestre de 2026, 93% do landbank adquirido pela construtora entrou por meio de permutas, contra 64% na base de 2024 usada pela própria companhia. A consequência financeira é direta: quase todo terreno novo está entrando no banco da empresa sem desembolso imediato de caixa.
A estratégia aparece justamente quando a companhia fundada e sediada em Belo Horizonte tenta reduzir capital imobilizado e endividamento. A MRV pretende cortar em R$ 200 milhões o estoque de terrenos pagos apenas em 2026, levando-o de R$ 2,1 bilhões no fim de 2025 para aproximadamente R$ 1,9 bilhão. A meta de longo prazo apresentada pela empresa é chegar a R$ 1 bilhão a partir de 2029.
O movimento fica ofuscado pelo prejuízo consolidado de R$ 626,6 milhões no 2T26, provocado principalmente pelos ajustes realizados nos ativos da Resia, nos Estados Unidos. A operação americana reconheceu US$ 110 milhões em impairments no trimestre. Excluídos ajustes, o grupo apresentou lucro líquido ajustado de R$ 73,8 milhões.
Mas atribuir a mudança na compra de terrenos exclusivamente ao problema americano seria impreciso. A MRV já vinha redesenhando seu landbank antes do prejuízo atual. O que o 2T26 revela é que essa estratégia ganhou escala e agora faz parte de um movimento mais amplo de simplificar a companhia, liberar dinheiro preso em ativos e reduzir a necessidade de capital para crescer.
Por que 93% de permuta muda o caixa da MRV
Terreno é uma das primeiras grandes despesas de uma incorporadora. No modelo tradicional, a companhia compra uma área antes de lançar o empreendimento e deixa milhões de reais imobilizados durante o período de aprovação, lançamento, construção e venda.
Na permuta, essa dinâmica muda. A MRV define o mecanismo como uma forma de aquisição em que a contrapartida ao proprietário pode estar vinculada ao próprio empreendimento. A apresentação do 2T26 resume o benefício financeiro de maneira explícita: com 93% das novas aquisições nesse formato, “quase todo o terreno novo entra sem desembolso imediato de caixa”.
Isso não significa que o terreno seja gratuito. O proprietário continua sendo remunerado conforme as condições negociadas, e essa contrapartida representa custo econômico para o empreendimento. A diferença é o momento em que o caixa sai da incorporadora: a MRV evita pagar integralmente pela área anos antes de começar a receber dos compradores.
Em uma empresa que constrói em escala nacional, a soma desse capital faz diferença. A MRV informa que o estoque de terrenos pagos caiu de aproximadamente R$ 2,4 bilhões em 2024 para R$ 2,1 bilhões em 2025. A projeção de R$ 1,9 bilhão para dezembro representa mais um passo de uma meta que deverá retirar cerca de R$ 1,4 bilhão dessa conta até 2029.
Brasil melhora enquanto MRV desmonta operação nos EUA
O contraste entre as duas partes do grupo ajuda a explicar por que liberar capital virou prioridade.
Na incorporação brasileira, a margem bruta chegou a 31,2% no segundo trimestre, maior nível em sete anos. A operação MRV Incorporação registrou receita líquida de R$ 2,75 bilhões e lucro líquido ajustado de R$ 154,7 milhões, 28,2% superior ao 2T25. A geração de caixa chegou a R$ 148,7 milhões no trimestre e R$ 266 milhões no semestre.
As novas vendas já carregam margem bruta próxima de 35%, segundo a administração. A empresa espera que esse percentual apareça gradualmente nos resultados conforme os empreendimentos mais recentes avancem nas obras e tenham suas receitas reconhecidas.
Nos Estados Unidos, a direção é inversa: em vez de expandir, a MRV está vendendo.
A Resia anunciou US$ 401 milhões em vendas de ativos em 2026, equivalentes a cerca de R$ 2 bilhões pela conversão usada pela companhia. As operações deverão reduzir a dívida líquida do grupo em aproximadamente US$ 290 milhões, ou R$ 1,5 bilhão. Depois da liquidação dos ativos restantes, a MRV afirma que não terá mais operação nos Estados Unidos.
O preço dessa saída apareceu no resultado. A decisão de vender empreendimentos antes da estabilização e terrenos abaixo do custo contábil levou a US$ 110 milhões em impairments da Resia no 2T26. A subsidiária americana teve perda atribuível aos acionistas de US$ 117,4 milhões no trimestre.
Com as alienações já anunciadas da Resia e da Luggo, a MRV estima que sua dívida líquida consolidada, de aproximadamente R$ 5,9 bilhões em junho, possa recuar para R$ 4,6 bilhões depois da liquidação das transações previstas.
Terreno vira parte da estratégia de desalavancagem
É aí que os 93% ganham outra dimensão.
Vender ativos americanos reduz dívida existente. Comprar os próximos terrenos por permuta procura evitar que o crescimento brasileiro volte a exigir grandes desembolsos antecipados. São lados diferentes da mesma estratégia de melhorar a alocação de capital, embora a companhia não atribua a política de permutas especificamente às perdas da Resia.
A própria MRV resume seu plano atual com três verbos: simplificar, gerar caixa e destravar valor. A incorporação brasileira volta a ser o núcleo do grupo, enquanto Resia e ativos da Luggo são monetizados e o landbank passa a consumir menos dinheiro.
