A LOG Commercial Properties encerrou o segundo trimestre de 2026 apresentando ao mercado financeiro uma combinação de indicadores rara e altamente cobiçada no setor imobiliário. A companhia mineira entregou 81,5 mil metros quadrados (m²) de novos galpões logísticos de alto padrão com 100% das áreas já pré-locadas. Simultaneamente, a empresa conseguiu impor um aumento de 17,8% no preço médio cobrado pelo metro quadrado em relação ao mesmo período do ano passado, elevando o aluguel médio para R$ 25,03.
Os três indicadores operacionais centrais — construção acelerada, ocupação total imediata e reajuste real de preços — oferecem um diagnóstico muito mais preciso sobre o atual momento de força da empresa do que apenas o lucro líquido de R$ 58,7 milhões registrado no balanço. A LOG conseguiu mitigar o maior pesadelo dos desenvolvedores de infraestrutura logística: o risco de concluir uma obra milionária e manter o capital imobilizado enquanto aguarda a chegada de um inquilino.
Os galpões recém-entregues, o LOG Gravataí II (no Rio Grande do Sul) e o LOG São José do Rio Preto (em São Paulo), não tiveram um único dia de vacância. Todos os contratos de locação foram firmados enquanto os tratores ainda operavam nos canteiros de obras.
O fenômeno da pré-locação e a eliminação do capital ocioso
A pré-locação altera drasticamente a viabilidade financeira e a taxa interna de retorno de um empreendimento imobiliário. No rito tradicional, uma desenvolvedora adquire o terreno, aprova licenças, levanta as estruturas e queima caixa durante meses (ou anos) antes de faturar o primeiro aluguel. Se o complexo é inaugurado vazio, o capital fica “preso” e os custos com manutenção, segurança e administração do condomínio passam a corroer o balanço. Quando 100% do parque logístico já nasce contratado, o hiato financeiro desaparece.
O CEO da LOG, Sérgio Fischer, pontuou que o mercado está presenciando um movimento inédito. Segundo o executivo, o atual ritmo em que imóveis são integralmente locados antes mesmo do fim das obras é um cenário nunca visto nos 18 anos de história da companhia.
E o fenômeno não se limita às inaugurações recentes. No segundo trimestre, a companhia deu início a 148 mil m² de novas obras e fechou o mês de junho com um impressionante canteiro simultâneo de 848 mil m² em desenvolvimento, espalhados por 17 obras em 13 estados brasileiros.
A força da pré-locação funciona como um escudo de proteção e um indicador de baixa exposição ao risco para essa imensa área que chegará ao mercado nos próximos semestres.
O e-commerce dita o ritmo e esmaga a vacância nacional
A performance da LOG surfa em uma onda estrutural favorável do setor. O mercado brasileiro de galpões classe A e A+ encerrou o primeiro semestre com uma vacância média de apenas 5,5%, o menor patamar já registrado na série histórica da consultoria JLL, enquanto o volume de novas locações caminha para quebrar recordes sucessivos.
O comércio eletrônico desponta como o grande motor dessa absorção. Um levantamento recente da Binswanger revelou que 70% dos galpões previstos para serem entregues no terceiro trimestre já estavam pré-locados (um salto expressivo contra os 39% do trimestre anterior). Gigantes do varejo digital, como Shopee e Mercado Livre, foram os responsáveis por nove das dez maiores locações registradas no Brasil no 2T26.
Neste contexto, a LOG não apenas acompanha, mas supera a média do mercado: sua vacância estabilizada desabou para ínfimos 1,02%, correspondendo a menos de um quinto da média nacional apurada pela JLL. A absorção bruta (novas áreas alugadas) atingiu 108 mil m² apenas entre abril e junho, somando 294 mil m² no acumulado do semestre.
Poder de precificação: aluguel mais caro e clientes dispostos a pagar
A lei de oferta e demanda explica a segunda camada do balanço da LOG. Com a ocupação beirando os 99%, a empresa adquiriu um forte poder de precificação (o pricing power). O ticket médio saltou de R$ 23,84 no primeiro trimestre para os atuais R$ 25,03 por m² em junho. A companhia confirmou que os valores cobrados nas novas negociações superam a média histórica da carteira.
O indicador Same Client Rent (que mede a evolução do aluguel de inquilinos recorrentes) ficou 1,8% acima da inflação, marcando o 16º trimestre consecutivo de aumento real. O varejo aceita pagar mais porque a localização logística deixou de ser apenas um custo imobiliário para se tornar a chave da velocidade de entrega. Estar em um galpão moderno, na beira de rodovias arteriais e próximo a grandes centros urbanos, reduz custos de frete e viabiliza as entregas last mile (última milha).
A consultoria SiiLA corroborou essa tendência de alta, apontando que os novos contratos no mercado nacional bateram R$ 30,01 por m² em 2026. A cifra indica que o valor cobrado pela LOG ainda possui uma confortável margem para continuar subindo.
