O Governo de Minas Gerais regulamentou as regras para aluguéis institucionais de longo prazo no modelo em que a iniciativa privada constrói ou reforma substancialmente um imóvel para entregá-lo sob medida ao Estado. O formato, consolidado no mercado imobiliário corporativo como built to suit (BTS), passa a prever contratos de até 35 anos de duração.
O Decreto nº 49.265 entrou em vigor nesta sexta-feira (30), abrindo o arcabouço jurídico para que a administração direta, autarquias e fundações do Poder Executivo estadual utilizem a modalidade. A extensão máxima de 35 anos (prazo já contando eventuais prorrogações) será autorizada estritamente para o BTS com investimento, isto é, quando a construção ou adequação estrutural permanente for paga pela empresa locadora e o patrimônio reverter ao domínio público ao final do contrato.
A mecânica permite que o Estado concentre servidores em um prédio específico — com exigências próprias de segurança, acesso e tecnologia — sem imobilizar orçamento de curto prazo na compra de terreno e execução de obra civil. Em contrapartida, o governo assume a obrigação de longo prazo necessária para remunerar o investimento privado.
Estudo Técnico Preliminar e custos totais
A contratação, contudo, não será automática. Para travar o modelo built to suit, a regulamentação exige que o órgão público confeccione um Estudo Técnico Preliminar (ETP). O diagnóstico deverá provar, inicialmente, que o Estado não dispõe de imóveis desocupados em seu patrimônio capazes de absorver a demanda.
A análise precisará demonstrar, em cálculo de fluxo, por que a locação built to suit é financeira e juridicamente superior à aquisição direta de um prédio equivalente ou a um modelo de aluguel tradicional. A métrica exigida deve englobar o custo total de todo o período, mapeando despesas diretas, adaptações, prazo de amortização do capital privado e o custo previsto para a desmobilização no encerramento. O ETP também balizará os limites previstos na Lei de Responsabilidade Fiscal para que a fatura não comprima a capacidade de pagamento do Executivo nas décadas seguintes.
Prazos mais curtos e licitações
O decreto cria categorias de temporalidade. Para aluguéis convencionais — incluindo a modalidade atrelada a facilities (limpeza, recepção e zeladoria) —, o prazo inicial máximo é de cinco anos, com renovações escalonadas até o limite de dez anos. O mesmo teto de uma década aplica-se ao contrato BTS que não envolva benfeitorias físicas permanentes. A margem ampliada (entre cinco e 35 anos) fica restrita ao BTS com amortização de obras substanciais.
Como diretriz de transparência, a busca pelo imóvel exige a publicação prévia de um chamamento no Portal de Compras MG (prazo mínimo de oito dias úteis) detalhando a macrorregião, especificações técnicas e adaptações esperadas. Caso a sondagem capte dois ou mais projetos privados equivalentes, a disputa seguirá para procedimento licitatório no critério de menor preço, maior desconto ou retorno econômico.
A contratação direta, via inexigibilidade, só será legalmente viável se o laudo estadual confirmar que o prédio pleiteado é tecnicamente singular na praça, atestado por avaliação formal de mercado para evitar sobrepreço. Como a norma entrou em vigor, o mecanismo está apenas disponibilizado ao Executivo. Ainda não há registro de emissão de novos contratos de 35 anos no Diário Oficial.
