A transformação de prédios antigos em moradias, a recuperação de construções abandonadas e o aproveitamento de terrenos subutilizados na região central de Belo Horizonte ganharam um novo instrumento de incentivo. Sancionada pelo prefeito Álvaro Damião e publicada no Diário Oficial do Município em 10 de outubro, a Lei 12.151/2026 institui a Operação Urbana Simplificada Somos Centro, que estabelece benefícios tributários e urbanísticos para estimular investimentos imobiliários em uma das áreas mais consolidadas da capital.
Entre as medidas estão isenções do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e descontos de até 75% na Outorga Onerosa do Direito de Construir. Os incentivos, entretanto, não serão concedidos indiscriminadamente a todos os proprietários de imóveis no Centro. A legislação exige enquadramento em categorias específicas e estabelece condições que incluem, para diversos empreendimentos, a conclusão das obras em até 48 meses.
O prazo é um dos principais elementos da nova política. Ao vincular o benefício fiscal à entrega efetiva dos projetos, a Prefeitura tenta evitar que imóveis permaneçam indefinidamente parados enquanto seus proprietários usufruem de vantagens tributárias. A medida também cria uma variável importante para investidores: além do custo de aquisição e da reforma, será necessário considerar o risco financeiro de não concluir a intervenção dentro do período previsto.
Quem poderá deixar de pagar IPTU durante a construção?
O artigo 22 da nova lei prevê isenção de IPTU durante o período de construção para os imóveis enquadrados como empreendimentos incentivados. A categoria inclui projetos de retrofit e reconversão de uso, empreendimentos de interesse social, conclusão ou substituição de obras abandonadas e intervenções em determinadas edificações subutilizadas.
Também poderão se enquadrar projetos que substituam galpões, estacionamentos e construções horizontais com características de abandono e degradação, desde que cumpram os critérios estabelecidos pela legislação. A norma contempla ainda novas edificações em trechos específicos dos bairros Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Colégio Batista e Floresta, inseridos na chamada Subárea 1B.
O retrofit é uma das principais ferramentas previstas. Diferentemente de uma construção realizada a partir de um terreno vazio, esse tipo de intervenção aproveita a estrutura de um edifício existente para modernizar instalações, adaptar espaços e, em alguns casos, modificar sua finalidade. Um prédio originalmente destinado a escritórios, por exemplo, poderá ser convertido em empreendimento residencial, desde que o projeto atenda às exigências urbanísticas e de segurança aplicáveis.
A abrangência da operação inclui, total ou parcialmente, Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista. A localização dentro de um desses bairros, porém, não garante o benefício: o enquadramento depende dos limites definidos nos anexos da lei e das características de cada empreendimento.
O prazo de 48 meses começa a contar com a emissão do alvará
A legislação determina que a comunicação de término da obra seja deferida pela Prefeitura em até 48 meses, contados da emissão do respectivo alvará de construção. Isso significa que o prazo não começa necessariamente quando os operários entram no canteiro, mas na data de emissão do documento que autoriza a intervenção.
Para ter direito à isenção em determinado exercício, a obra também precisa ter sido iniciada antes de 1º de janeiro do ano ao qual se refere a cobrança. O pedido deverá ser apresentado pelo contribuinte no prazo de 30 dias contados do primeiro dia útil de janeiro, com renovação anual pelo Portal de Serviços da Prefeitura.
O mecanismo exige planejamento porque a isenção não representa um perdão imediato do imposto. Durante a execução, a exigibilidade do IPTU fica suspensa até que o Município verifique se as condições foram cumpridas. Caso o empreendimento não atenda aos requisitos, o contribuinte poderá perder o benefício e enfrentar a cobrança dos valores que estavam suspensos.
A regra também interfere na negociação de imóveis durante a construção. Se a propriedade for vendida enquanto estiver em vigor a moratória, o comprador passa a responder pelo IPTU suspenso. Para investidores interessados em adquirir edifícios em reforma, a situação tributária e o estágio de execução da obra tornam-se, portanto, elementos relevantes da avaliação financeira.
Moradias sociais poderão receber isenção por até dez anos
O Somos Centro estabelece condições diferenciadas para imóveis vinculados à política habitacional. Empreendimentos caracterizados como de interesse social poderão obter isenção de IPTU por até dez anos após a emissão da certidão de baixa de construção, desde que mantenham os requisitos necessários à concessão do benefício.
Imóveis integrantes do Programa de Locação Social também poderão permanecer isentos durante o prazo previsto no contrato, enquanto estiverem efetivamente vinculados ao programa. Nesses casos, a Prefeitura deverá verificar periodicamente se as condições continuam sendo atendidas.
A legislação ainda cria uma proteção específica para residências de menor valor localizadas na Subárea 1B. Casas, barracões e apartamentos exclusivamente residenciais, com padrões de acabamento e valores venais enquadrados nos limites legais, poderão receber isenção de IPTU por quatro exercícios consecutivos.
O benefício poderá ser renovado uma única vez, por mais quatro anos, se a valorização imobiliária apurada segundo os critérios do ITBI superar a valorização correspondente aos índices de reajuste do IPTU. A medida busca reduzir o risco de que moradores de menor renda sejam pressionados por aumentos tributários associados à valorização dos imóveis.
Essa preocupação está relacionada a um dos desafios da revitalização urbana: recuperar áreas degradadas e atrair investimentos sem tornar a permanência dos moradores atuais economicamente inviável. O programa Somos Centro, apresentado pela Prefeitura de Belo Horizonte, combina o estímulo à atividade imobiliária com instrumentos voltados à produção e à preservação de moradias acessíveis.
ITBI também poderá ser zerado, mas há condições
O pacote de incentivos não se limita ao IPTU. A Lei 12.151/2026 estabelece isenção de ITBI para a aquisição de imóveis destinados à implantação de empreendimentos incentivados, desde que a comunicação de término da obra seja deferida dentro do prazo de 48 meses contado da emissão do alvará.
A legislação também admite isenção em até duas transmissões posteriores de imóveis caracterizados como empreendimentos incentivados, desde que as operações ocorram em até dois anos após a emissão da certidão de baixa de construção.
Assim como acontece com o IPTU durante a obra, o benefício relacionado à aquisição inicial depende do cumprimento das condições legais. Enquanto elas não forem verificadas, o ITBI poderá permanecer com sua exigibilidade suspensa, permitindo a formalização da transferência conforme os procedimentos previstos na norma.
A possibilidade de reduzir esse custo pode tornar determinados negócios imobiliários mais atraentes, especialmente em projetos que envolvem a compra de edifícios inteiros para reconversão. Entretanto, o impacto efetivo dependerá do valor do imóvel, das despesas de adaptação e da capacidade do empreendedor de concluir a obra no prazo exigido.
Perdão de dívidas antigas não será automático para todos os imóveis
Outra medida prevista é a remissão de créditos de IPTU constituídos até 31 de dezembro de 2021. O benefício se aplica aos empreendimentos de interesse social que atendam às condições da lei e concluam a obra dentro do prazo estabelecido.
Para projetos de retrofit e finalização ou substituição de obras abandonadas, a remissão também poderá ocorrer, mas exige uma condição adicional: a utilização do Aporte para Moradia de Interesse Social (Amis), instrumento criado pela própria legislação.
O Amis permite direcionar recursos ou unidades habitacionais à política municipal de moradia, com prioridade para famílias enquadradas na Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida. Dessa forma, a possibilidade de extinguir dívidas tributárias antigas fica associada a contrapartidas que procuram ampliar o alcance social dos investimentos.
A distinção é importante porque um edifício com IPTU atrasado não terá suas dívidas automaticamente perdoadas apenas por estar localizado no perímetro do Somos Centro. O benefício depende da natureza do projeto, de seu enquadramento e do cumprimento das obrigações urbanísticas e habitacionais estabelecidas.
Desconto na outorga pode chegar a 75%, mas diminui com o tempo
A nova legislação também reduz o custo para empreendimentos que pretendem utilizar potencial construtivo adicional. Na Área 1 da operação, projetos protocolados nos primeiros dois anos de vigência poderão obter desconto de 75% na Outorga Onerosa do Direito de Construir. Entre o segundo e o quarto ano, o percentual cai para 50%.
Na Área 2, os descontos previstos são de 50% nos primeiros dois anos e de 25% entre o segundo e o quarto ano. Depois desse período, o benefício específico de desconto na outorga deixa de ser aplicado, conforme o cronograma estabelecido no Anexo V da lei.
Essa redução progressiva cria um incentivo para que proprietários e incorporadoras antecipem a elaboração de projetos. Ao mesmo tempo, exige que as empresas avaliem se a economia tributária compensa os custos de aquisição, adaptação e execução das obras.
O Somos Centro também institui a Unidade de Regeneração, mecanismo que permite gerar potencial construtivo adicional em determinados empreendimentos e transferi-lo para outros projetos, respeitando limites e contrapartidas. A ferramenta pode criar uma fonte adicional de valor econômico para intervenções em imóveis antigos, mas sua utilização dependerá de cálculos específicos e dos procedimentos definidos pela administração municipal.
Nova lei pode acelerar a transformação do Centro de BH
A criação dos incentivos fiscais representa uma nova etapa de uma estratégia que já vinha sendo discutida em Belo Horizonte. Como o Moon BH mostrou ao analisar o plano de reocupação da região central, o Município pretende ampliar a oferta de moradias em uma área que concentra empregos, comércio, serviços e transporte público, mas perdeu parte de sua população nas últimas décadas.
A lógica econômica da operação está relacionada ao aproveitamento de estruturas que já existem. A recuperação de prédios vazios ou subutilizados pode permitir a criação de unidades residenciais sem depender exclusivamente da expansão urbana para regiões mais distantes, onde seriam necessários novos investimentos em infraestrutura e mobilidade.
Um exemplo de requalificação em andamento é o antigo complexo da Escola de Engenharia da UFMG, que deverá ser transformado em um espaço com repartições públicas, comércio, cultura e áreas de convivência. Embora possua características próprias, o projeto demonstra como a recuperação de edifícios existentes pode alterar a circulação de pessoas e a utilização econômica de um quarteirão.
No caso da nova lei, o objetivo é ampliar esse tipo de transformação por meio de investimentos privados, combinando vantagens fiscais com exigências de execução e contrapartidas urbanísticas. O resultado dependerá da adesão do mercado, da viabilidade financeira dos empreendimentos e da capacidade da Prefeitura de acompanhar o cumprimento das regras.
Quando os incentivos do Somos Centro entram em vigor?
A Lei 12.151/2026 estabelece que suas disposições entram em vigor 90 dias após a publicação, prazo que leva a 7 de janeiro de 2027, ou na data de publicação de seu regulamento pelo Executivo, caso isso aconteça primeiro.
A Câmara Municipal de Belo Horizonte confirmou a sanção e os principais benefícios da nova legislação, incluindo a exigência de conclusão das obras em até 48 meses para determinados incentivos. A regulamentação ainda será importante para detalhar procedimentos administrativos, critérios de enquadramento e etapas de análise dos projetos.
Para proprietários de imóveis antigos e investidores interessados na região central, o período anterior à entrada em vigor pode ser utilizado para estudar a viabilidade de intervenções, verificar a localização exata dos terrenos e preparar a documentação necessária ao licenciamento.
A legislação oferece instrumentos capazes de reduzir despesas tributárias e ampliar o aproveitamento econômico de imóveis subutilizados. Entretanto, sua aplicação depende de uma condição que diferencia a nova política de um benefício fiscal permanente: os projetos incentivados precisarão demonstrar que a recuperação dos edifícios não ficará restrita ao planejamento, mas será efetivamente concluída dentro dos prazos estabelecidos.
