MRV vende sede em BH, vira inquilina e repete estratégia da Globo

Uma das operações imobiliárias mais robustas do ano acaba de ser concluída em Belo Horizonte. A MRV&Co, gigante da construção civil, vendeu o prédio de sua sede, no bairro Estoril, para o fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11). O valor do negócio? R$ 126,4 milhões.

Mas a MRV não vai fazer as malas. Pelo contrário. A operação segue o modelo Sale-Leaseback (venda e locação de volta), onde a empresa vende o “tijolo” para fazer caixa, mas assina um contrato longo para continuar operando no local como inquilina. É a mesma lógica usada pela TV Globo em 2021 e, mais recentemente, pelo Banco do Brasil.

Por que pagar aluguel na própria casa?

A pergunta é natural: por que trocar a segurança do imóvel próprio pelo aluguel? A resposta está na eficiência do capital. Em um cenário de juros altos (Selic a 15% ao ano), ter R$ 126 milhões “presos” em paredes de concreto pode não ser um bom negócio. Ao vender o prédio, a MRV:

1. Libera Caixa: Transforma patrimônio imobilizado em dinheiro vivo para investir no core business (construir e vender apartamentos), pagar dívidas ou financiar expansão.
2. Foca no Negócio: Deixa de ser “administradora de prédio” para focar na operação.
3. Balanço Contábil: Melhora indicadores financeiros ao trocar um ativo fixo por liquidez.
4. Menos impostos: Se o regime da empresa for lucro real, o aluguel entra como despesa e reduz a quantidade de impostos.

O Negócio em Detalhes

O prédio fica na Avenida Professor Mário Werneck, no Estoril (região Oeste/Centro-Sul), e possui cerca de 13 mil m² de área.

• O Comprador: Fundo GARE11.
• Os Inquilinos: Continuam sendo as empresas do grupo (MRV, LOG CP e Urba).
• O Contrato: Locação atípica de 15 anos. Isso garante ao fundo uma renda previsível e à MRV a segurança de que não será despejada.
• Rentabilidade: O fundo estima um retorno (cap rate) de aproximadamente 10,7% ao ano nos primeiros cinco anos.

Tendência de Gigantes: Globo e BB

A MRV não está sozinha.

• TV Globo: Em 2021, vendeu sua sede em São Paulo por R$ 522 milhões para a Vinci Partners e continuou lá, pagando aluguel. O objetivo era tornar a operação mais leve e digital.
• Banco do Brasil: Tem colocado dezenas de agências e prédios corporativos à venda com a condição de “locação simultânea”, levantando recursos e reduzindo custos de manutenção patrimonial.

O Que Isso Diz Sobre BH?

Para o mercado local, a transação é um sinal de maturidade. A venda mostra que Belo Horizonte está no radar dos grandes investidores institucionais (FIIs) de São Paulo.

Imóveis corporativos de alto padrão na capital mineira (“Triple A” ou similar), quando ocupados por inquilinos de baixo risco de crédito (como a MRV), tornaram-se ativos valiosos em um momento onde o mercado busca a segurança da renda fixa com a valorização do imóvel real.