Um complexo usado na operação logística da Adidas, em Extrema, no Sul de Minas, entrou em uma negociação de aproximadamente R$ 424,3 milhões. O fundo imobiliário TRXF11 assinou, em 23 de setembro, contrato para a aquisição indireta do empreendimento, alugado à DHL.
A operação ainda depende do cumprimento de condições para ser concluída. Mas já permite observar um negócio que costuma ficar distante de quem compra um tênis: o valor do imóvel onde os produtos são armazenados e preparados para seguir até seus destinos.
O que está por trás do preço
O complexo reúne 91.751 metros quadrados de área bruta locável, em um terreno de 260 mil metros quadrados. Segundo os detalhes da negociação publicados pelo Diário do Comércio, a estrutura inclui três módulos, 113 docas, pé-direito de 12 metros e piso com capacidade para suportar seis toneladas por metro quadrado.
Essas características ajudam a entender a finalidade do empreendimento. Docas permitem organizar o carregamento e o descarregamento dos veículos, enquanto altura e resistência do piso influenciam as possibilidades de armazenagem e movimentação.
A localização também faz parte da conta. O imóvel tem acesso à Rodovia Fernão Dias e proximidade com a Região Metropolitana de São Paulo, combinação destacada na apresentação do negócio.
Para uma operação de distribuição, a escolha do endereço precisa considerar o caminho percorrido pela mercadoria. Um espaço adequado ao armazenamento só cumpre sua função quando também permite organizar o recebimento dos produtos e a saída dos pedidos.
A Adidas já havia escolhido Extrema para integrar seus canais
A relação entre a marca e a cidade antecede essa negociação imobiliária. Em fevereiro de 2024, a DHL anunciou um centro de distribuição para a Adidas em Extrema, planejado para atender comércio eletrônico, varejo e lojas próprias.
Na ocasião, a empresa informou investimento superior a R$ 70 milhões e descreveu uma operação com cerca de 40 mil metros quadrados. Esses dados pertencem ao anúncio operacional de 2024 e têm escopo diferente da área total do complexo envolvido na transação de 2026.
“A mudança para Extrema nos torna mais próximos dos nossos principais clientes na região”, afirmou Andre Biancardini, então apresentado como diretor sênior de Supply Chain Management da Adidas Brasil. A declaração acompanhava a divulgação de tecnologias para gestão de estoque, movimentação de cargas e preparação de pedidos.
Para o consumidor, essa estrutura aparece indiretamente na disponibilidade dos produtos e na execução das entregas. Para quem investe no imóvel, o interesse está na receita gerada pela ocupação do espaço.
O aluguel é parte central do negócio
O contrato de locação informado na negociação tem prazo de 5,5 anos e reajuste pelo IPCA. Também prevê multa equivalente a 12 aluguéis e aviso prévio de nove meses.
A gestora apresentou uma estimativa de retorno sobre o custo de 10,5% ao ano nos primeiros 12 meses, considerando o aluguel da DHL e uma renda mínima garantida pelo vendedor nesse período. Essa projeção corresponde à estrutura financeira apresentada para o ativo e não deve ser confundida com rendimento assegurado ao cotista do fundo.
Na análise econômica da operação, essas condições ajudam a explicar por que a avaliação vai além da metragem. O comprador considera quanto o imóvel pode gerar, por quanto tempo existe receita contratada e quais despesas ou riscos podem afetar essa conta.
A presença de uma operação conhecida facilita a compreensão do empreendimento, mas a relação imobiliária precisa ser observada com precisão. A DHL aparece como locatária, enquanto a Adidas é atendida pela atividade logística realizada no local.
O que falta para concluir a aquisição
Conforme o resumo do fato relevante de 23 de setembro, metade do preço foi paga na assinatura. A estrutura prevê um novo fundo, gerido pela Cy Capital, para assumir a posição de comprador, com o TRXF11 como investidor âncora.
O fechamento depende de condições como a constituição desse fundo, a obtenção de recursos para o saldo e a quitação do financiamento do imóvel. O prazo informado é de até 90 dias, prorrogável por igual período.
O caso mostra como a distribuição de mercadorias também movimenta o mercado imobiliário mineiro. Em Extrema, a operação que atende uma marca esportiva ajuda a sustentar um negócio cujo valor depende da combinação entre estrutura física, localização e receita de aluguel.
