Quem tem imóveis alugados em Belo Horizonte entrou em uma nova fase de atenção. A reforma tributária passou a tratar a locação como operação sujeita ao novo sistema de IBS e CBS, os tributos que vão substituir impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. A mudança não atinge qualquer pessoa que aluga um apartamento, mas pode mexer com a conta de investidores que têm vários imóveis e vivem de renda imobiliária.
A regra central é esta: a pessoa física só passa a ser contribuinte dos novos tributos se tiver mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, valor que será corrigido pela inflação. Quem ultrapassar esse patamar recolhe a partir do ano seguinte. Se a receita passar de R$ 288 mil no próprio ano, a tributação pode começar ainda no mesmo exercício.
Para BH, a discussão chega em um momento de aluguel caro. O Índice FipeZAP de Locação Residencial mostrou que o preço médio na capital chegou a R$ 50,13 por metro quadrado em junho de 2026, com alta de 8,64% em 12 meses. A amostra considerada para Belo Horizonte tinha 7.791 anúncios, e a rentabilidade média do aluguel foi estimada em 5,33% ao ano.
A reforma, portanto, entra em um mercado que já está pressionado. Nos bairros mais valorizados, a conta sobe rápido: Santo Agostinho aparece com aluguel médio de R$ 73,70 por metro quadrado; Savassi, R$ 69,40; Belvedere, R$ 67,40; Lourdes, R$ 65,70; Funcionários, R$ 62,10; e Buritis, R$ 53,60.
Quem pode ser afetado em BH
O pequeno proprietário tende a ficar fora. Uma pessoa que tem um apartamento alugado, ou dois, ou até três imóveis, não entra nessa nova cobrança de IBS e CBS pela regra da pessoa física. Também fica fora quem tem mais de três imóveis, mas não passa de R$ 240 mil por ano em receita de aluguel.
O grupo mais exposto é outro: famílias que acumulam imóveis para renda, investidores que compraram unidades para locação, donos de salas comerciais, proprietários de apartamentos em bairros caros e pessoas físicas que se aproximaram de uma estrutura profissional, mas ainda administram os imóveis no CPF.
Em BH, esse perfil existe especialmente na região Centro-Sul, mas não só ali. Imóveis alugados em Santo Agostinho, Savassi, Lourdes, Funcionários, Belvedere, Serra, Sion, Buritis e Santo Antônio podem gerar receitas suficientes para aproximar alguns proprietários do limite. O ponto decisivo será a soma anual, não o valor isolado de um aluguel.
Um exemplo ajuda. Quatro imóveis alugados por R$ 4 mil cada geram R$ 16 mil por mês, ou R$ 192 mil por ano. Nesse caso, mesmo com mais de três imóveis, o proprietário ficaria abaixo do limite de R$ 240 mil. Já quatro imóveis alugados por R$ 5,5 mil cada somam R$ 22 mil por mês, ou R$ 264 mil por ano. Aí a pessoa física entra na zona de tributação dos novos tributos.
A mudança não elimina o Imposto de Renda. Ela acrescenta a discussão sobre IBS e CBS ao aluguel de quem for enquadrado. A Folha, com base na Lei Complementar 214/2025 e no comunicado conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, resume que a cobrança da CBS vale plenamente a partir de 2027, enquanto o IBS sobe gradualmente até 2033.
A cobrança não será cheia
A notícia ruim para o investidor é que a locação entra no novo sistema. A notícia menos dura é que a alíquota não será a cheia.
A reforma prevê redução de 70% da alíquota para locação tradicional, residencial ou comercial. Como a alíquota combinada de IBS e CBS ainda será definida, as estimativas trabalham com uma carga efetiva perto de 8% sobre a locação, e não com algo na faixa cheia de 26,5% a 28%.
Na locação residencial, há ainda um redutor social: R$ 600 abatidos do valor mensal do aluguel antes do cálculo do imposto. Isso pode reduzir bastante ou até zerar a cobrança em contratos mais baratos. O benefício, porém, não vale da mesma forma para locações de curta duração.
Esse é um ponto importante para BH, onde cresceu o interesse por aluguel mobiliado, temporada, studios, retrofit no Centro, apartamentos compactos e imóveis voltados a estudantes, profissionais temporários, médicos residentes, nômades digitais e turistas. A regra trata locações de até 90 dias como hospedagem, com redução menor, de 40%, e sem os mesmos benefícios da locação residencial tradicional.
Na prática, o dono de um apartamento alugado por contrato comum pode ter uma regra. O proprietário que opera várias unidades como temporada, com dinâmica parecida com hotelaria, pode ter outra. A fronteira entre aluguel residencial, temporada, coliving e hospedagem será uma das discussões mais sensíveis.
O que muda para investidores e inquilinos
Para o investidor, a primeira mudança é de controle. Quem estiver perto dos limites precisará saber exatamente quantos imóveis estão alugados, quanto cada contrato gera por ano, se há receita de temporada, se existe pessoa jurídica patrimonial e se o modelo atual ainda faz sentido.
A reforma também prevê um CNPJ cadastral para a pessoa física enquadrada, usado como identificação técnica para emissão de nota e obrigações fiscais. Isso não transforma automaticamente a pessoa em empresa, mas aumenta a formalização e a visibilidade da Receita sobre a renda de aluguel.
Para famílias que vivem de aluguel em BH, o efeito pode ser mais burocrático do que imediato. Quem já tem contador, administradora e imóveis organizados deve se adaptar com menos ruído. Quem recebe aluguéis no CPF, sem estrutura profissional, pode ser pego pela obrigação acessória antes mesmo de sentir o peso financeiro do tributo.
Para o inquilino, a pergunta é se o novo custo será repassado. A resposta depende do contrato e da força de negociação. Alguns contratos já preveem que o locatário arca com aumento de carga tributária. Outros não tratam do tema. Em um mercado apertado, proprietários podem tentar repassar. Em imóveis com baixa liquidez, vacância ou excesso de oferta, o repasse pode ser mais difícil.
